SUMÁRIO: I. TRIBUTAÇÃO FEDERAL. 1. Forma de tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração de atividade imobiliária. 2. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Real. 3. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Presumido. 4. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Ajustado. 5. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Presumido. 6. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Não-Cumulativa. 7. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Cumulativa. 8. Cálculo da Contribuição para o programa de Integração Social – PIS – Não-Cumulativo. 9. Cálculo da Contribuição para o Programa de Integração Social – PIS – Cumulativo 10. Parcelamento das prestações decorrentes da venda. II. OPCIONAL DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. III. TABELA CONCLUSIVA. IV. BREVE COMPILAÇÃO DE ITENS DA CONSTRUÇÃO CIVIL SUJEITOS À INCENTIVOS DE ICMS (TRIBUTAÇÃO ESTADUAL - SP). V. CONCLUSÃO
I. TRIBUTAÇÃO FEDERAL
1. Forma de tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração de atividade imobiliária
As pessoas jurídicas que tenham como objeto a exploração de atividade imobiliária poderão optar pela tributação sob a forma do regime de Lucro Real ou Lucro Presumido.
Pelo Lucro Presumido, a opção por essa modalidade de tributação só se tornou possível a partir da edição da Lei nº 9.718/98, para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 1999.
Em ambos os casos, incidem na tributação federal os seguintes tributos:
- IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica);
- CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
- PIS (Contribuição para o Programa de Integração Social); e,
- COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social).
Passemos à análise de cada uma das formas de tributação.
2. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Real
O Imposto de Renda da pessoa jurídica que explora atividade imobiliária, relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, decorrerá da aplicação sobre a base de cálculo da alíquota de 15% (quinze por cento), conforme artigos 227 c/c 541 do RIR/1999.
E além do imposto cobrado à alíquota de 15% (quinze por cento), há a incidência de um adicional de 10% (quinze por cento) sobre a parcela do lucro real que exceder o valor resultante da multiplicação de R$20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração (artigo 542 do RIR/1999).
A base de cálculo, por sua vez, decorre do lucro real que é o resultado do período de apuração, ajustado pelas adições, exclusões e compensações prescritas ou autorizadas pela legislação do imposto de renda (artigos 249, 250 e 410 do RIR/1999).
O ponto de partida para determinação do lucro real é o resultado líquido apurado na escrituração comercial. A partir do resultado líquido se parte para os ajustes do lucro líquido com a determinação dos adicionais das deduções ou exclusões e compensações.
O objetivo da adição é evitar que seja computada na base de cálculo do tributo uma despesa que afetou o lucro líquido, mas que a legislação tributária considera irredutível e que, não deve, portanto, influir no valor do lucro real.
Por sua vez, o objetivo da exclusão é o de não computar na base de cálculo do imposto receitas que aumentaram o lucro líquido da pessoa jurídica, mas que a legislação do imposto considera como não tributado, em regra em razão de já ter sido tributadas em outra oportunidade.
E a base de cálculo do Imposto de Renda, neste caso, é obtida por meio de cálculo em que, partindo-se da receita bruta, ou seja, do montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (artigo 227 do RIR/1999), sejam deduzidos os custos de tais imóveis. Assim, abatem-se da receita bruta para determinação da base de cálculo, por força do disposto no artigo 410 do RIR/1999, os seguintes custos: a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e b) os custos diretos (artigo 290 do RIR/1999) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;
Ressalte-se que, no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distintamente.
Por fim, a legislação admite que, se a pessoa jurídica houver incorrido em prejuízo fiscal em períodos de apuração anteriores, este prejuízo seja compensável, com lucros futuros (ou seja, possa ser deduzido de lucros de períodos de apuração subseqüente). Esta compensação não poderá reduzir o lucro real em mais de 30% (trinta por cento) do valor que teria caso a compensação não fosse realizada, exceto no caso de empresas que exerçam atividade rural. Eventuais parcelas do prejuízo fiscal não aproveitadas poderão ser utilizadas em períodos de apuração posteriores.
Já sobre o valor adicional não serão permitidas quaisquer deduções, devendo ser recolhido integralmente. Vejamos o seguinte exemplo de determinação do lucro real e do cálculo do imposto:
| CÁLCULO DO IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA – LUCRO REAL |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Deduções sobre a Receita Bruta
(-) Despesas de Custeio
TOTAL | R$ 60.000,00
R$ 320.000,00
R$ 380.000,00 |
| 3. Lucro Operacional Bruto |
| R$ 620.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Despesas Operacionais | R$ 80.000,00 |
| 5. Lucro Operacional Líquido |
| R$ 540.000,00 |
| 6. Tributos | (-) CSLL (9%)
(-) Outros Tributos (IRRF)
TOTAL | R$ 48.600,00
R$50.000,00
R$ 98.600,00 |
| 7. Resultado do Período |
| R$ 441.400,00 |
| 8. Compensações | (-) Tributos recolhidos a maior | R$ 41.400,00 |
| 9. Lucro Real (Base de Cálculo) |
| R$ 400.00,00 |
| 10. IRPJ | Lucro Real x 15% (alíquota) | R$ 60.000,00 |
| 11. Adicional | Parcela do LR Excedente a R$ 20.000,00 (R$ 380.000,00) x 10% (alíquota) | R$ 38.000,00 |
| Imposto Devido | (IRPJ + Adicionais) | R$ 98.000,00 |
A pessoa jurídica ainda poderá diminuir do imposto devido:
a)o valor dos incentivos fiscais de dedução do imposto, observados os limites e prazos da legislação vigente;
b)o valor dos incentivos fiscais de redução e isenção do imposto, calculados com base no lucro da exploração;
c)o imposto de renda pago ou retido na fonte, incidentes sobre receitas computadas no lucro real;
d)o imposto de renda pago indevidamente ou a maior em períodos anteriores.
O artigo 516 do RIR/1999 determina que "a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a vinte e quatro milhões de reais, ou a dois milhões de reais multiplicado pelo número de meses de atividade no ano-calendário anterior, quando inferior a doze meses, poderá optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido".
As pessoas jurídicas que se dedicavam à compra e à venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis e à execução de obras da construção civil, eram impedidas de optarem pelo lucro presumido. Mas, com a edição da Lei nº 9.718/98, a partir de 1º de janeiro de 1999, estendeu-se a essas pessoas jurídicas a possibilidade de opção por essa modalidade de tributação.
Para esses casos, a base de cálculo do imposto de renda consubstancia-se no percentual de 32% (trinta e dois por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração, sendo sua alíquota de 15%, (quinze por cento), conforme artigo 541 do RIR/1999. De forma simplificada, pode-se aplicar a alíquota de 4,8% (quatro vírgula oito por cento) sobre a receita bruta da empresa.
Considera-se receita bruta das pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporações imobiliárias, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (artigo 227 do RIR/1999, artigo 30 da Lei nº 8.981/95 e art. 2º da Lei nº 9430/96).
No regime tributário do lucro presumido, não se permite a inclusão de receitas e despesas de outras atividades, as quais, se existentes, deverão ser segregadas.
Da receita bruta serão excluídas, as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos (artigo 5º da IN 257/2002) e nela também não se incluem os impostos não cumulativos cobrados destacadamente do comprador ou contratante, dos quais o vendedor dos produtos seja mero depositário.
Para efeito de pagamento, a pessoa jurídica poderá deduzir do imposto devido no período de apuração, o imposto pago ou retido na fonte sobre as receitas que integraram a base de cálculo, vedada qualquer dedução a título de incentivo fiscal (artigo 526 do RIR/1999).
No caso em que o imposto retido na fonte ou pago seja superior ao devido, a diferença poderá ser compensada com o imposto a pagar relativo aos períodos de apuração subseqüentes.
Vejamos o seguinte exemplo de determinação do lucro presumido e do cálculo do imposto:
| CÁLCULO DO IMPOSTO DE RENDA PESSOA JURÍDICA – LUCRO PRESUMIDO |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Descontos Concedidos
(-) Tributos não cumulativos e Retidos
TOTAL | R$ 80.000,00
R$ 70.000,00
R$ 150.000,00 |
| 3. Receita Bruta Tributável (RBT) |
| R$ 850.000,00 |
| 4. Base de Cálculo / Lucro Presumido | RBT x 32% (alíquota) | R$ 272.000,00 |
| 5. IRPJ | Base de Cálculo x 15% (alíquota) | R$ 40.800,00 |
| 6. Adicional | Parcela da BC excedente a R$ 20.000,00 (R$ 252.000,00) x 10% (alíquota) | R$ 25.200,00 |
| Imposto Devido | (IRPJ + Adicionais) | R$ 66.000,00 |
A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado ajustado, presumido ou arbitrado, correspondente ao período de apuração (artigo 14 da IN nº 390/2004).
Considera-se resultado ajustado o lucro líquido do período de apuração antes da provisão para o IRPJ, ajustado pelas adições prescritas e pelas exclusões ou compensações autorizadas pela legislação da CSLL (artigo 37 da IN nº 390/2004).
Estão sujeitas ao regime de incidência da CSLL sobre o resultado ajustado, em cada ano-calendário, as pessoas jurídicas que forem obrigadas ao regime de tributação com base no lucro real (artigo 36 da IN nº 390/2004).
Na determinação do resultado ajustado serão consideradas as adições, exclusões e compensações dos artigos 38, 39 e 40 da IN nº 390/2004.
A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre o resultado ajustado (artigo 31 do IN nº 390/2004).
Da mesma forma que o imposto de renda das pessoas jurídicas, é possível a compensação com a base de cálculo negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido de períodos anteriores com a base de cálculo relativa ao período corrente, desde que não reduza esta última em mais de 30% (trinta por cento), exceto no caso de pessoas jurídicas que exerçam atividade rural.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE LUCRO LÍQUIDO – RESULTADO AJUSTADO |
| 1. Lucro Operacional Líquido |
| R$ 540.000,00 |
| 2. Exclusões | (-) Rendimentos não tributáveis | R$ 120.000,00 |
| 2. Compensações | (-) Tributos recolhido a maior | R$ 41.400,00 |
| 3. Base de Cálculo da CSLL | Resultado ajustado | R$ 378.600,00 |
| 4. Alíquota | 9% (nove por cento) | R$ 34.074,00 |
| Contribuição Devida | CSLL – Resultado Ajustado | R$ 34.074,00 |
A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado presumido (artigo 14 da IN nº 390/2004).
As pessoas jurídicas que optarem pela apuração e pagamento do imposto sobre a renda com base no lucro presumido ou que pagarem o IRPJ com base no lucro arbitrado, determinarão a base de cálculo da CSLL conforme esses regimes de incidência (artigo 85 da IN nº 390/2004).
A base de cálculo da CSLL, para o caso, apurada com base no resultado presumido, corresponderá a 32% (trinta e dois por cento) da receita bruta auferida no período de apuração (artigo 89 da IN nº 390/2004).
A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre o resultado presumido (artigo 31 do IN nº 390/2004).
Da mesma forma que o imposto de renda das pessoas jurídicas, é possível a compensação com a base de cálculo negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido de períodos anteriores com a base de cálculo relativa ao período corrente, desde que não reduza esta última em mais de 30% (trinta por cento), exceto no caso de pessoas jurídicas que exerçam atividade rural.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE LUCRO LÍQUIDO – RESULTADO PRESUMIDO |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Descontos Concedidos
(-) Tributos não cumulativos
TOTAL | R$ 80.000,00
R$ 70.000,00
R$ 150.000,00 |
| 3. Receita Bruta Tributável (RBT) |
| R$ 850.000,00 |
| 4. Base de Cálculo / Lucro Presumido | RBT x 32% (alíquota) | R$ 272.000,00 |
| 5. Alíquota | 9% (nove por cento) | R$ 24.480,00 |
| Contribuição Devida | CSLL – Resultado Presumido | R$ 24.480,00 |
A base de cálculo da COFINS não-cumulativa é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da venda de bens e serviços nas operações em conta própria e alheia e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica (artigo 4º da IN nº 404/2004).
Não integram a base de cálculo de que trata o artigo referido acima, as receitas:
a) isentas ou não alcançadas pela incidência da contribuição ou decorrentes de vendas de produtos sujeitos à alíquota zero;
b) não-operacionais, decorrentes da venda de ativo permanente;
c) auferidas pela pessoa jurídica substituída, na revenda de mercadorias em relação às quais a contribuição seja exigida da empresa vendedora, na condição de substituta tributária;
d) de venda dos produtos de que trata a Lei nº 9.990, de 21 de julho de 2000, a Lei nº 10.147, de 21 de dezembro de 2000, a Lei nº 10.485, de 3 de julho de 2002, o art. 2º da Lei nº 10.560, de 13 de novembro de 2002, e arts. 49 e 50 da Lei nº 10.833, de 2003, ou quaisquer outras submetidas à incidência monofásica da contribuição;
e)referentes a vendas canceladas e a descontos incondicionais concedidos; e referentes a reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda, que não representem ingresso de novas receitas, resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita.
A contribuição não incide sobre as receitas decorrentes das operações de (artigo 6º da IN nº 404/2004):
a) exportação de mercadorias para o exterior;
b) prestação de serviços para pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior com pagamento em moeda conversível;
c) vendas a empresa comercial exportadora, com o fim específico de exportação; e
d) vendas de materiais e equipamentos, bem assim da prestação de serviços decorrentes dessas operações, efetuadas diretamente a Itaipu Binacional.
Sobre a base de cálculo apurada conforme acima indicado, aplica-se a alíquota de 7,6% (artigo 7º da IN nº 404/2004).
Do valor apurado na forma do artigo 7º da IN nº 404/2004, a pessoa jurídica pode descontar créditos, determinados mediante a aplicação da mesma alíquota, sobre os valores elencados no artigo 8º da mesma Instrução.
Ademais, as pessoas jurídicas ou equiparadas, nos termos do inciso III do artigo 150 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, que adquirirem imóvel para venda ou promoverem empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, podem utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em construção, a ser descontado na forma do artigo 8o, somente a partir da efetivação da venda (artigo 13 da IN nº 404/2004).
Matéria de grande discussão sobre o assunto foi a questão das empresas de exploração do setor imobiliário não terem muitas receitas a deduzirem para a formação da base de cálculo do tributo por estarem no início da cadeia tributária, o que levava a uma elevação da carga tributária para esse setor pela composição majorada da sua base de cálculo.
Esse fato levou boa parte das empresas do setor a optarem pelo lucro presumido na apuração do tributo e, com isso, para a COFINS de forma cumulativa.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DA COFINS – NÃO CUMULATIVA |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Receitas Isentas
(-) Despesas de Custeio - já tributadas
TOTAL | R$ 60.000,00
R$ 220.000,00
R$ 280.000,00 |
| 3. Receita Bruta após Deduções |
| R$ 720.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Descontos Incondicionais | R$ 80.000,00 |
| 5. Base de Cálculo Apurada |
| R$ 640.000,00 |
| 6. Alíquota | 7,6% (sete vírgula seis por cento) | R$ 48.640,00 |
| Contribuição Devida | COFINS – Não Cumulativa | R$ 48.640,00 |
A base de cálculo da COFINS cumulativa é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade por elas exercidas e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).
Para as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda (artigo 16 da IN nº 247/2002).
Na apuração da base de cálculo da COFINS, não integram a receita bruta (artigo 18 da IN nº 247/2002):
a)do doador ou patrocinador, o valor das receitas correspondentes a doações e patrocínios, realizados sob a forma de prestação de serviços ou de fornecimento de material de consumo para projetos culturais; e
b)a contrapartida do aumento do ativo da pessoa jurídica, em decorrência da atualização do valor dos estoques de produtos agrícolas, animais e extrativos, tanto em virtude do registro no estoque de crias nascidas no período, como pela avaliação do estoque a preço de mercado.
Para efeito de apuração da base de cálculo da COFINS incidentes sobre o faturamento, podem ser excluídos ou deduzidos da receita bruta, quando a tenham integrado, os valores (artigo 23 da IN nº 247/2002):
a)das vendas canceladas;
b)dos descontos incondicionais concedidos;
c)do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);
d)do Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS), quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;
e)das reversões de provisões;
f)das recuperações de créditos baixados como perdas, limitados aos valores efetivamente baixados, que não representem ingresso de novas receitas;
g)dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita, inclusive os derivados de empreendimento objeto de Sociedade em Conta de Participação (SCP); e
h)das receitas decorrentes das vendas de bens do ativo permanente.
Na hipótese de o valor das vendas canceladas superar o valor da receita bruta do mês, o saldo poderá ser compensado nos meses subseqüentes.
São isentas da COFINS as receitas (artigo 46 da IN nº 247/2002):
a)dos recursos recebidos a título de repasse, oriundos do Orçamento Geral da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, pelas empresas públicas e sociedades de economia mista;
b)da exportação de mercadorias para o exterior;
c)dos serviços prestados a pessoas físicas ou jurídicas residentes ou domiciliadas no exterior, cujo pagamento represente ingresso de divisas;
d)do fornecimento de mercadorias ou serviços para uso ou consumo de bordo em embarcações e aeronaves em tráfego internacional, quando o pagamento for efetuado em moeda conversível, observado o disposto no § 3º;
e)do transporte internacional de cargas ou passageiros;
f)auferidas pelos estaleiros navais brasileiros nas atividades de construção, conservação, modernização, conversão e reparo de embarcações pré-registradas ou registradas no Registro Especial Brasileiro (REB), instituído pela Lei no 9.432, de 8 de janeiro de 1997;
g)de frete de mercadorias transportadas entre o País e o exterior pelas embarcações registradas no REB, de que trata o art. 11 da Lei no 9.432, de 1997;
h)de vendas realizadas pelo produtor-vendedor às empresas comerciais exportadoras nos termos do Decreto-Lei no 1.248, de 29 de novembro de 1972, e alterações posteriores, desde que destinadas ao fim específico de exportação para o exterior; e
i)de vendas, com fim específico de exportação para o exterior, a empresas exportadoras registradas na Secretaria de Comércio Exterior do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior.
j)decorrentes de comercialização de matérias-primas, produtos intermediários e materiais de embalagem, produzidos na Zona Franca de Manaus para emprego em processo de industrialização por estabelecimentos industriais ali instalados e consoante projetos aprovados pelo Conselho de Administração da Superintendência da Zona Franca de Manaus (Suframa).
A alíquota da Cofins aplicável sobre o faturamento é de 3% (três por cento), conforme dispões o artigo 52 da IN nº 247/2002.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DA COFINS – CUMULATIVA |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Deduções sobre a Receita Bruta | R$ 30.000,00 |
| 3. Receita Bruta após Deduções |
| R$ 970.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Descontos Incondicionais
(-) Tributos excluídos
TOTAL | R$ 80.000,00
R$ 10.000,00
R$ 90.000,00 |
| 5. Receita Bruta após Exclusões |
| R$ 880.000,00 |
| 6. Base de Cálculo |
| R$ 880.000,00 |
| 7. Alíquota | 3% (três por cento) | R$ 26.400,00 |
| Contribuição Devida | COFINS - Cumulativa | R$ 26.400,00 |
A base de cálculo do PIS não-cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).
Não integram a base de cálculo do PIS não-cumulativo as receitas (artigo 19 da IN nº 247/2002):
a) isentas da contribuição ou sujeitas à alíquota zero;
b) não operacionais, decorrentes da venda de bens do ativo imobilizado (verificadas a partir de 1º de fevereiro de 2003);
c) auferidas pela pessoa jurídica substituída, na revenda de mercadorias em relação às quais a contribuição seja exigida da empresa vendedora, na condição de substituta tributária; e
d) de venda dos produtos de que tratam as Leis nº 9.990, de 2000, nº 10.147, de 2000; alterada pela Lei nº 10.548, de 2002; e nº 10.485, de 2002, ou quaisquer outras receitas submetidas à incidência monofásica da contribuição para o PIS/Pasep.
Podem ser excluídos da base de cálculo (receita bruta) do PIS não-cumulativo, quando a tenham integrado, os valores (artigo 24 da IN nº 247/2002):
a) das vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos;
b) do IPI;
c) do ICMS, quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;
d) das reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perdas, que não representem ingresso de novas receitas; e
e) dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita.
Ademais, as pessoas jurídicas ou equiparadas, nos termos do inciso III do artigo 150 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, que adquirirem imóvel para venda ou promoverem empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, podem utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em construção, a ser descontado na forma do artigo 8o, somente a partir da efetivação da venda (artigo 13, §16º, da IN nº 404/2004).
De outro lado, o PIS não-cumulativo não incide sobre as receitas decorrentes das operações de (artigo 45 da IN nº 247/2002):
a)exportação de mercadorias para o exterior;
b)prestação de serviços para pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior, com pagamento em moeda conversível; e
c)vendas a empresa comercial exportadora, com o fim específico de exportação.
A alíquota do PIS não-cumulativo, incidente sobre a receita auferida pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda, tributadas com base no lucro real, será de 1,65% (um vírgula sessenta e cinco por cento), conforme prevê o artigo 60 da IN nº 247/2002.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DO PIS – NÃO CUMULATIVO |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Receitas Isentas
(-) Despesas de Custeio - já tributadas
TOTAL | R$ 60.000,00
R$ 220.000,00
R$ 280.000,00 |
| 3. Receita Bruta após Deduções |
| R$ 720.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Descontos Incondicionais | R$ 80.000,00 |
| 5. Base de Cálculo Apurada |
| R$ 640.000,00 |
| 6. Alíquota | 1,65% (um vírgula sessenta e cinco por cento) | R$ 10.560,00 |
| Contribuição Devida | PIS – Não Cumulativo | R$ 10.560,00 |
9. Cálculo da Contribuição para o Programa de Integração Social – PIS – Cumulativo
A base de cálculo do PIS cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).
Na apuração da base de cálculo do PIS, não integram a receita bruta (artigo 18 da IN nº 247/2002):
a)do doador ou patrocinador, o valor das receitas correspondentes a doações e patrocínios, realizados sob a forma de prestação de serviços ou de fornecimento de material de consumo para projetos culturais; e
b)a contrapartida do aumento do ativo da pessoa jurídica, em decorrência da atualização do valor dos estoques de produtos agrícolas, animais e extrativos, tanto em virtude do registro no estoque de crias nascidas no período, como pela avaliação do estoque a preço de mercado.
Para efeito de apuração da base de cálculo do PIS incidentes sobre o faturamento, podem ser excluídos ou deduzidos da receita bruta, quando a tenham integrado, os valores (artigo 23 da IN nº 247/2002):
a) das vendas canceladas;
b) dos descontos incondicionais concedidos;
c) do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);
d) do Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS), quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;
e) das reversões de provisões;
f) das recuperações de créditos baixados como perdas, limitados aos valores efetivamente baixados, que não representem ingresso de novas receitas;
g) dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita, inclusive os derivados de empreendimento objeto de Sociedade em Conta de Participação (SCP); e
h) das receitas decorrentes das vendas de bens do ativo permanente.
Na hipótese de o valor das vendas canceladas superar o valor da receita bruta do mês, o saldo poderá ser compensado nos meses subseqüentes (§2º, do artigo 23 da IN nº 247/2002).
São isentas do PIS as receitas (artigo 46 da IN nº 247/2002):
i) dos recursos recebidos a título de repasse, oriundos do Orçamento Geral da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, pelas empresas públicas e sociedades de economia mista;
j) da exportação de mercadorias para o exterior;
k) dos serviços prestados a pessoas físicas ou jurídicas residentes ou domiciliadas no exterior, cujo pagamento represente ingresso de divisas;
l) do fornecimento de mercadorias ou serviços para uso ou consumo de bordo em embarcações e aeronaves em tráfego internacional, quando o pagamento for efetuado em moeda conversível, observado o disposto no § 3º;
m) do transporte internacional de cargas ou passageiros;
n) auferidas pelos estaleiros navais brasileiros nas atividades de construção, conservação, modernização, conversão e reparo de embarcações pré-registradas ou registradas no Registro Especial Brasileiro (REB), instituído pela Lei no 9.432, de 8 de janeiro de 1997;
o) de frete de mercadorias transportadas entre o País e o exterior pelas embarcações registradas no REB, de que trata o art. 11 da Lei no 9.432, de 1997;
p) de vendas realizadas pelo produtor-vendedor às empresas comerciais exportadoras nos termos do Decreto-Lei no 1.248, de 29 de novembro de 1972, e alterações posteriores, desde que destinadas ao fim específico de exportação para o exterior; e
q) de vendas, com fim específico de exportação para o exterior, a empresas exportadoras registradas na Secretaria de Comércio Exterior do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior.
r) decorrentes de comercialização de matérias-primas, produtos intermediários e materiais de embalagem, produzidos na Zona Franca de Manaus para emprego em processo de industrialização por estabelecimentos industriais ali instalados e consoante projetos aprovados pelo Conselho de Administração da Superintendência da Zona Franca de Manaus (Suframa).
A alíquota do PIS aplicável sobre o faturamento é de 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento), de acordo com o artigo 52 da IN nº 247/2002.
Passemos ao exemplo:
| CÁLCULO DO PIS – CUMULATIVO |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Deduções sobre a Receita Bruta | R$ 30.000,00 |
| 3. Receita Bruta após Deduções |
| R$ 970.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Descontos Incondicionais
(-) Tributos excluídos
TOTAL | R$ 80.000,00
R$ 10.000,00
R$ 90.000,00 |
| 5. Receita Bruta após Exclusões |
| R$ 880.000,00 |
| 6. Base de Cálculo |
| R$ 880.000,00 |
| 7. Alíquota | 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento) | R$ 5.720,00 |
| Contribuição Devido | COFINS - Cumulativa | R$ 5.720,00 |
As pessoas jurídicas optantes pela tributação com base no lucro presumido poderão adotar o regime de caixa para a apuração dos tributos federais, desde que a opção seja feita em relação a todos os tributos administrados pela SRF.
Para adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de vendas de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e manter a escrituração do Livro Caixa, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido deverá:
a)emitir nota fiscal quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço;
b)indicar no Livro Caixa, em Registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento;
c)computar como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão do serviço, o que primeiro ocorrer, os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direito ou da prestação de serviços;
d)considerar como recebimento do preço ou da parte deste, até seu limite, os valores recebidos, a qualquer título, do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços.
A empresa deve lançar a venda do imóvel no momento em que se der a negociação, controlando os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada novo lançamento, será indicado o documento fiscal a que corresponde o recebimento.
Assim, a tributação irá incidir, mensalmente, em cada parcela recebida ao longo do parcelamento.
No caso das pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Real, a tributação irá incidir diretamente sobre o lucro apurado mensalmente conforme as receitas da empresa.
II. OPCIONAL DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, semelhantes aos Fundos de Ações e Renda Fixa, sempre administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM (que também autoriza a sua criação). Eles têm por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos, etc. e seu patrimônio pode ser constituído por bens (como imóveis, parte de imóveis, dinheiro etc.) ou por direitos.
Criados, em junho de 1993, pela Lei nº 8.668, regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através das Instruções nº 205 e 206 e modificados pela Lei nº 8.894, de 21/06/94 e pela Lei nº 9.779, de 19/01/99, os Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros reúnem atualmente cerca de R$2 bilhões, aplicados em cerca de 60 (sessenta) Fundos.
O Fundo Imobiliário será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou indeterminado. Assim, a única possibilidade de resgate das quotas será no caso do término do prazo de duração do Fundo, pois no caso de este haver sido constituído por prazo indeterminado o condômino só poderá deixá-lo alienando suas quotas. Atualmente cerca de quinze Fundos têm suas quotas negociadas na BOVESPA.
Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, de modo que não podem ser constituídos quaisquer ônus sobre eles.
O fiduciário administrará os bens adquiridos em fidúcia e deles disporá na forma e para os fins estabelecidos no Regulamento do Fundo ou em Assembléia de Quotistas, respondendo em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do Regulamento do Fundo ou de determinação da Assembléia de Quotistas.
A instituição administradora fica dispensada da apresentação de Certidão Negativa de Débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, administrada pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, sendo que os recursos resultantes destas alienações constituirão patrimônio do Fundo.
Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de Regulamento, elaborado pela instituição administradora, contendo: I) qualificação da instituição administradora; II) política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos que comporão o patrimônio do Fundo para atender seus objetivos; III) taxa de ingresso ou critério para sua fixação; IV) remuneração da administradora; V) divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela CVM; VI) despesas e encargos do Fundo; VII) competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; VIII) critérios para subscrição de quotas por um mesmo investidor; IX) prazo de duração do Fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; X) outras especificações, visando à fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela CVM; XI) critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
À instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário compete: I) representá-lo ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; II) responder pessoalmente pela evicção de direito, no caso de alienação de imóveis pelo Fundo.
Ressalte-se que é vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do Fundo de Investimento Imobiliário: I) conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade; II) prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer forma; III) aplicar no exterior, recursos captados no País; IV) aplicar recursos na aquisição de quotas do próprio Fundo; V) vender à prestação as quotas do Fundo, admitida a divisão da emissão em séries; VI) prometer rendimento predeterminado aos quotistas; VII) realizar operações do Fundo quando caracterizada situação de conflito de interesse entre o Fundo e a instituição administradora, ou entre o Fundo e o empreendedor.
De outro lado, O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: I) não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo; II) não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do Fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.
Uma vez em operação, o Fundo deverá distribuir aos seus quotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Tais rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20% (vinte por cento), sendo que, o mesmo se dá quanto aos ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas dos Fundos de Investimento Imobiliário e, neste último caso, sujeitam-se à incidência do imposto: I) na fonte, no caso de resgate; II) de acordo com as mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável, nos demais casos.
O imposto de que trata o parágrafo anterior será considerado: I) antecipação do devido na declaração, no caso de beneficiário pessoa jurídica tributada com base no lucro real, presumido ou arbitrado; II) tributação exclusiva, nos demais casos.
Já os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas a esta forma de tributação. Neste caso o imposto poderá ser compensado com o retido na fonte, pelo Fundo de Investimento Imobiliário, quando da distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
Importante notar que o Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, ou seja, neste caso haverá a incidência da CSLL, bem como do PIS e da COFINS.
Vejamos o exemplo:
| CÁLCULO DO IMPOSTO DE RENDA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO |
| 1. Receita Bruta | Venda de Unidade Imobiliária | R$ 1.000.000,00 |
| 2. Deduções: | (-) Deduções sobre a Receita Bruta
(-) Despesas de Custeio
TOTAL | R$ 60.000,00
R$ 320.000,00
R$ 380.000,00 |
| 3. Lucro Operacional Bruto |
| R$ 620.000,00 |
| 4. Exclusões | (-) Despesas Operacionais | R$ 80.000,00 |
| 5. Lucro Operacional Líquido |
| R$ 540.000,00 |
| 6. Tributos | (-) Outros Tributos (IRRF) | R$40.000,00 |
| 7. Resultado do Período |
| R$ 500.000,00 |
| 9. Lucro Real (Base de Cálculo) |
| R$ 500.00,00 |
| 10. IRPJ ou IRPF | Lucro Real x 20% (alíquota) | R$ 100.000,00 |
| Imposto Devido | (IRPJ ou IRPF) | R$ 100.000,00 |
III. TABELA CONCLUSIVA
| TRIBUTAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA QUE TENHA COMO
OBJETO A EXPLORAÇÃO DO RAMO IMOBILIÁRIO |
| TRIBUTAÇÃO COM BASE NO LUCRO REAL – Receita Bruta R$ 1.000.000,00 |
| Imposto de Renda |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Renda Tributável* | R$ 400.000,00 | R$ 400.000,00 |
| Alíquota | 15% | R$ 60.000,00 | R$ 60.000,00 |
| Adicional | 10% | R$ 38.000,00 | R$ 38.000,00 |
| TOTAL | R$ 98.000,00 |
|
| Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido – Ajustada |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Lucro Tributável* | R$ 378.600,00 | R$ 378.000,00 |
| Alíquota | 9% | R$ 34.074,00 | R$ 34.074,00 |
| TOTAL | R$ 34.074,00 |
|
| COFINS – Não Cumulativa |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Faturamento Tributável** | R$ 640.000,00 | R$ 640.000,00 |
| Alíquota | 7,6% | R$48.640,00 | R$ 48.640,00 |
| TOTAL | R$ 48.640,00 |
|
| PIS – Não Cumulativo |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Faturamento Tributável** | R$ 640.000,00 | R$ 640.000,00 |
| Alíquota | 1,65% | R$ 10.560,00 | R$ 10.560,00 |
| TOTAL | R$ 10.560,00 |
|
| TOTAL GERAL DA TRIBUTAÇÃO | R$ 191.274,00 |
| Dividido em 24 (vinte e quatro) parcelas | R$ 7.969,75 |
*Receita Líquida mais adicionais, menos deduções, exclusões e compensações
** Faturamento menos despesas dedutíveis.
| TRIBUTAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA QUE TENHA COMO
OBJETO A EXPLORAÇÃO DO RAMO IMOBILIÁRIO |
| TRIBUTAÇÃO COM BASE NO LUCRO PRESUMIDO – Recita Bruta R$ 1.000.000,00 |
| Imposto de Renda |
| Percentual | Valor | Total |
| Receita Bruta Trib. | RBT | R$ 850.000,00 | R$ 850.000,00 |
| Base de Cálculo | 32% da Receita Bruta Trib. | R$ 272.000,00 | R$ 272.000,00 |
| Alíquota | 15% da BC ou 4,8% da RB | R$ 40.800,00 | R$ 40.800,00 |
| Adicional | 10% | 25.200,00 | R$ 25.200,00 |
| TOTAL | R$ 66.000,00 |
|
| Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido – Presumida |
| Percentual | Valor | Total |
| Receita Bruta Trib. | RBT | R$ 850.000,00 | R$ 850.000,00 |
| Base de Cálculo | 32% da Receita Bruta Trib. | R$ 272.000,00 | R$ 272.000,00 |
| Alíquota | 9% da BC ou 2,88% da RB | R$ 24.480,00 | R$ 24.480,00 |
| TOTAL | R$ 24.480,00 |
|
| COFINS – Cumulativa |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Faturamento | R$ 880.000,00 | R$ 880.000,00 |
| Alíquota | 3,00% | R$ 26.400,00 | R$ 26.400,00 |
| TOTAL | R$ 26.400,00 |
|
| PIS – Cumulativo |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Faturamento | R$ 880.000,00 | R$ 880.000,00 |
| Alíquota | 0,65% | R$ 5.720,00 | R$ 5.720,00 |
| TOTAL | R$ 5.720,00 |
|
| TOTAL GERAL DA TRIBUTAÇÃO | R$ 122.600,00 |
| Dividido em 24 (vinte e quatro) parcelas | R$ 5.108,33 |
| TRIBUTAÇÃO DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO |
| TRIBUTAÇÃO COM BASE NA RECEITA BRUTA DE R$ 1.000.000,00 |
| Imposto de Renda |
| Percentual | Valor | Total |
| Base de Cálculo | Renda Tributável | R$ 500.000,00 | R$ 500.000,00 |
| Alíquota | 20% | R$ 100.000,00 | R$ 100.000,00 |
| TOTAL GERAL DA TRIBUTAÇÃO | R$ 100.000,00 |
| Dividido em 24 (vinte e quatro) parcelas | R$ 4.166,66 |
Portanto, se a empresa optar pelo Lucro Presumido, terá uma economia de 35,90% (trinta e cinco vírgula noventa por cento) na carga tributária com relação ao Lucro Real, conforme acima demonstrado. De outro lado, o Fundo de Investimento Imobiliário apresentaria uma economia de 18,43% (dezoito vírgula quarenta e três por cento) na carga tributária com relação ao próprio Lucro Presumido. Ressalte-se, porém, que se trata de mera hipótese, sendo mais salutar fazer o cálculo com base em dados estimados pela empresa.
IV. BREVE COMPILAÇÃO DE ITENS DA CONSTRUÇÃO CIVIL SUJEITOS À ICENTIVOS DE ICMS (TRIBUTAÇÃO ESTADUAL – SP)
Nas operações internas realizadas no Estado de São Paulo, as mercadorias negociadas são normalmente tributadas pela aplicação da alíquota de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da transação, conforme prevê o artigo 52, inciso I do Livro I, Seção II, do RICMS/SP-2000 (Atualizado até o Decreto 51.440, de 28-12-2006).
Entretanto, o artigo 54 do mesmo diploma legal prevê que se aplica a alíquota de 12% (doze por cento) nas operações ou prestações internas com os seguintes produtos e serviços:
a) pedra e areia, no tocante às saídas (inciso IV);
b) ferros e aços não planos comuns, indicados no §1º (inciso IV);
c) produtos cerâmicos e de fibrocimento, indicados no §2º (inciso VIII).
Além disso, o Anexo II do RICMS/SP-2000, em seu artigo 28, prevê que fica reduzida a base de cálculo do imposto incidente nas saídas de produtos para condicionamento de ar, classificados nos códigos 8414.30.19, 8414.59.90, 8415.82.10, 8415.82.90, 8418.61.10, 8418.61.90, 8418.69.90 da Nomenclatura Brasileira de Mercadorias - Sistema Harmonizado - NBM/SH, realizadas pelo estabelecimento fabricante, com destino a obra de construção civil, de forma que a carga tributária corresponda ao percentual de 12% (doze por cento).
V. CONCLUSÃO
De todo o exposto, entendemos que a melhor alternativa para o caso em que se almeja o desmembramento e loteamento de um determinado imóvel, com posterior incorporação imobiliária e venda de casas populares, seria a constituição de uma Sociedade Limitada por prazo determinado, conforme consta do "Contrato S.P.E.", com apuração da tributação pelo Lucro Presumido, principalmente porque a primeira empreitada será o "projeto piloto" de outras que poderão vir a ocorrer entre os sócios.
Assim, basta que o prazo da sociedade seja alterado posteriormente, consignando o novo empreendimento pretendido, para que a sociedade continue existindo e funcionando regularmente, sem que haja a necessidade de constituir-se uma nova sociedade para cada parte da operação global que os sócios deliberem pertinente, evitando-se os custos e o tempo que seriam gastos com a regularização junto à JUCESP, tanto para encerrarem-se as atividades de uma como para iniciarem-se as de outra.
De outro lado, já que os futuros sócios tencionam construir não só casas populares, mas também residências e até prédios comerciais, melhor seria que o objeto social da Sociedade Limitada a ser constituída contivesse a expressão: "(...) visando a alienação de unidades autônomas, prontas e acabadas, a terceiros (...)", pois isso daria maior mobilidade às atividades da futura empresa.
Ademais, a modalidade de regime de apuração do lucro sugerida (Lucro Presumido), é melhor do que o opcional do Fundo de Investimento Imobiliário mesmo que a princípio isto pareça um contra-senso.
Ocorre que no Fundo de Investimento Imobiliário os sócios-quotistas não possuem a administração do negócio, que fica com a Instituição Financeira escolhida, o que sem sombra de dúvidas demandará intensas negociações preliminares para a sua constituição, além de deixar instável, e de certa forma inseguro, o rumo do Fundo (administrativamente), na medida em que o Banco também terá seus interesses.
De outro lado, serão devidas taxas administrativas à Instituição Financeira escolhida, o que importará num ônus a ser levado em consideração, uma vez que para investimentos em Fundos de Renda Fixa os Bancos têm cobrado uma taxa mensal média de 3% (três por cento) sobre os rendimentos apurados.
Por fim, deve ser anotado que o Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, ou seja, neste caso haverá a incidência da CSLL, bem como do PIS e da COFINS.
Ora, é exatamente este o caso, ou seja, o Fundo será constituído justamente para aplicar recursos em empreendimento imobiliário dos próprios sócios-quotistas, todos com mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, o que levará a uma tributação idêntica àquela aplicável às pessoas jurídicas inviabilizando-se esta via opcional de constituição da "parceria".
Que fique consignado também que é perfeitamente possível a assinatura de um "Protocolo de Intenções" e Comprometimento (acrescentamos) entre os sócios, com a anuência da empresa constituída, de modo a especificar ainda mais as atividades para as quais esta fora constituída, delimitando as responsabilidades e deveres de cada um na empreitada. Aliás, tais especificações podem ser acordadas em Ata de Reunião entre os sócios.
Saulo Vinícius de Alcântara
advogado tributarista, especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET), especialista em Direito Empresarial pela Fundação para Pesquisa em Administração, Contabilidade e Economia (FUNDACE/USP Ribeirão Preto)
